第11讲 房产管理

婚前要不要买房，房产登记需要注意哪些风险？

婚前买房，见仁见智


婚前要不要买房？买房了另外一方要求加上自己的名字你愿不愿意？或者你希望另一半在房本上加上你的名字，对方不愿意，怎么办？在房产登记过程中应当注意哪些风险？这些都是我的来访者经常咨询的问题。再加上我曾经作为法官处理了很多离婚财产分割协议，所以我一直强调大家要认真对待婚姻中的房产管理，如果处理不慎，很容易让自己人财两空。

关于婚前要不要买房，见仁见智，并没有标准答案。如果双方的经济条件相当宽裕，买房也是双方都认同的，那么买房当然是一个不错的选择。

我的一位来访者是做金融投资方向的，对于房产也有相当的了解，而她老公以前是典型的理工男，认真赚钱，很少花钱，婚前有不少存款，足够付首付。2009年女方看到当时是买房的好时机，说服当时还是男友的老公付了首付，买了房子，稍微借了点两家老人的积蓄，但不多，不久就还清了。后面男方也很感激女方做了如此英明的决定，如果到了房价飞速上涨的时期，两个人想买估计也买不起了。

但我和妻子Emma的选择不同。我们两个都属于追求生活品质的人，并且对独立性也看得比较重，再加上两边老人生活都不宽裕，所以没有选择婚前买房。甚至婚后也没有选择去北京偏远的郊区买房（因为当时按我们的收入状况，只能买得起五环以外的房子），而是选择在Emma公司附近较为方便的地段租房。一是节省通勤时间，不把时间浪费在路上；二是我们可以利用周末和节假日好好享受北京丰富的文化资源，比如经常去听听音乐会、有趣的讲座，或者和同学朋友聚聚餐，联络一下感情。所以我们并不后悔没有节衣缩食去买房，因为我们充分享受了生活的品质和独立的空间，也为彼此的不断提升投入了足够的时间与经历，始终共同成长，让彼此的感情更加深厚。

所以，买不买房，并不存在哪个选项更好，关键还是要明确自己的核心需求，再做出适合自己的选择。

根据我在这方面的相关经验，婚前买房既有好处也有弊端，好处主要体现在以下几个方面：

1.有一个安定的家，满足心理上的归属感。

不得不承认，房子对于很多国人，尤其是女性，还是有很强的心理意义的。有了自己的房子，不管大小，豪华还是简陋，总觉得有了一种归属感。并且如果租房，可能需要经常搬家。目前的房屋租赁市场还是比较混乱的，不少人对租房都有糟糕体验，所以很多人咬牙也想买房。再加上目前房屋和落户、孩子教育问题都绑在一起，想有一个自己的家确实无可厚非。一定要在婚前买，是因为有些人对于结婚还不是那么确定，需要给自己的心理加一道保险。

2.双方的深入了解与磨合。

很多情侣在恋爱中是比较忌讳谈钱的，毕竟那个时候卿卿我我，不分彼此，会不好意思谈钱。但是关于买房这样的大事，肯定不谈不行，这个时候双方好好计划一下买房的方式和长期的财务规划，其实是了解彼此金钱观和消费观的极好机会。

但是，婚前买房的弊端也很突出，处理不好很可能会给两个人的感情留下阴影，甚至导致破裂。有几个弊端也十分明显：

1.加不加名字，谈不好影响感情基础。

买房毕竟是个大投资，甚至需要几代人共同参与。婚前就希望把房子敲定，其实对很多人来说还是有点困难的，再加上各种产权归属的纠纷，很有可能会弄得一地鸡毛。

我有一个来访者，就因为在婚前和老公提出要在对方父母给他买的房产上加上自己的名字大闹过一次，结果两个人之间的信任感遭到了很大的破坏，男方觉得女方结婚是贪图他家的房子，女方觉得男方家里条件很不错却连加个名字都舍不得，看来并不是真正在乎她，自己嫁过去了也可能会受气。最后当然没有加女方的名字。因为有了这样的猜忌，再加上婚后生完孩子女方觉得受到各种委屈，不想再忍受这段婚姻，甚至就算失去孩子的抚养权也在所不惜，坚决想离婚。

2.让父母过度参与，丧失独立话语权。

在目前高房价的现实情况下，尤其是在大城市，让两个年轻人在婚前就凑够首付似乎并不现实，所以买房需要父母的支持是常态。但是就像我在前面提到的，父母掏钱给你们买房，那他们就成了你们这个家庭的股东，就有了干涉你们婚姻生活甚至指手画脚的权利，你们还真得忍着。也确实有不少夫妻因为不堪忍受父母的干涉选择了分手，而这恰恰是缺乏边界感和独立话语权导致的。要想划清边界，过一个自己说了算的人生，那就要有真正独立的勇气，不贪图父母带给你的安逸。

就像我和妻子Emma，尽管也可以把父母的养老钱用来凑首付，但我们没有选择这样的方式，而是选择独立，所以赢来的是父母真正的尊重。包括我们出国工作和留学等一系列举动，父母都非常尊重，因为他们知道我们是非常有主意的人，自己选择自己承担，他们足够放心。

3.过度负债，让婚姻如履薄冰。

婚前买房还有一种可怕的情况，就是过度负债。年轻人工作时间太短，一般不太可能有太多积蓄，尤其在大城市，面对高企的房价，即使婚前借钱凑够了首付，婚后也面临着巨大的还债压力。

我就有这样一位来访者，她和老公都是名牌大学毕业，收入也还不错，按道理日子应该好过。但就是因为婚前买房开销太大，借了亲戚朋友很多钱，而她又是特别要强的人，天天催着老公节衣缩食共同还债，结果她老公开始消极抵抗，两个人经常为了一些日常生活的开销问题吵得不可开交，觉得这日子没法过下去了。

这就是典型的过度负债导致婚姻生活度日如年、消耗感情的实例，最后结局很可能是鸡飞蛋打。

所以，总体来说，婚前买房需要量力而行。如果条件允许，双方也没有分歧，可以买，但如果过于吃力，甚至会给婚姻埋下定时炸弹，那就一定要三思。毕竟婚姻的稳定不是靠一套房子就能够维系的。



出资、登记：婚前房产的一些问题


房产是一项重大的资产，很多夫妻最后分手都是因为在房产所有权上撕得不可开交，那婚前的房产登记要注意哪些风险呢？

为了让大家能够更直观地了解关于婚前房产出资和登记的法律实践问题，我列了一张表，也讲解一下实践中常会遇到的风险。



通过这个表格的系统梳理，我们可以看到以下几点核心风险：

1. 婚前买房登记时写谁的名字非常重要！因为法院基本上是按照房本上的名字来进行认定的，除非你能提供充足的证据证明其他的可能性。

所以，我的建议是，如果希望房产能够共同拥有，那么房产登记最好写双方的名字。当然，如果双方能够共同出资那更好，不然一方完全不出钱却希望加上自己的名字，于情于理也不太说得过去。这里要提醒很多朋友的是，尽量不要有那种对方买房出首付，我家买车，大家贡献差不多，所以不用纠结加不加名字，以后都是共同财产的天真想法。我就有一个这样的来访者，最