下一个10年，你抓得住吗

过去的10年（2010-2019年），是房地产行业的黄金10年。随着城镇化的推进，中国的城镇化率从2010年的50%提升到2019年的60.6%。另外，中国自加入世界贸易组织后，经济快速增长，在世界产业链中的地位逐步提升，居民收入在过去10年间也稳步提高，这使得居民改善住房条件的意愿相当强烈。

城镇化率的提升，叠加居民收入的提高，都为房地产市场的繁荣打下了坚实的基础（见图1-1）。这体现在房价上，就是过去10年间全国城市房价的普遍性上涨，且部分城市的房价上涨速度超过了居民收入的涨幅。


图1-1 城镇化率和商品房销售额（1990-2019年）


数据来源：国家统计局。

房地产市场的繁荣，造就了一大拨富起来的居民。那些在2010年前后买了房子的人，都获得了3~4倍的房价上涨。由于房子具有杠杆属性，首付只有三成左右，因此房子的实际增值高达十几倍。更难能可贵的是，房价在过去10年间几乎没有下跌时期，或者说资产价格几乎没有回撤。可以说，只要过去10年间买了房的人，都赚得盆满钵满，家庭财富飞速积累。

另外，房产在居民家庭财富中的占比惊人。中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，中国城镇居民住房资产占家庭总资产的比重为59.1%，住房拥有率为96.0%。这还不包括占总资产6.8%的商铺。

与此同时，过去让房地产市场持续繁荣的基础却在悄然发生变化。第一，城镇化率超过了60%，我国进入了城镇化后期，很多该进城的农民工都已经进城了。第二，人口红利在逐步消失。国家统计局数据显示，15~64岁人口占总人口的比例从2010年的最高值74.5%逐步下降到2018年的71.2%（见图1-2）。人口红利的消失，使居民收入增长不会像过去那么快了，购房需求也受到了一定的抑制。第三，目前房产在城镇居民家庭财富中的占比已经超过了60%，居民进一步购买房产的能力和意愿有限。


图1-2 15~64岁人口占总人口比例（2000-2018年）


数据来源：国家统计局。

最近几年，大家发现房价涨不动了，尤其是非一线城市的房价。过去10年，你如果购置了房产，可以说是人生赢家，赶上了财富积累的快车道。那么，下一个10年呢？难道依旧拼命买房吗？

中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示，金融资产占家庭总资产的20.4%，比美国低22.1%。而在这20.4%的金融资产中，现金、存款、公积金等无风险资产的占比达到了47.4%，银行理财等低风险资产的占比达到了26.6%，两者合计占比74%。而股票、基金、债券等风险资产只占家庭金融资产的11.1%，占家庭总资产的2.3%，与欧美的发达国家以及日本相距甚远（见图1-3）。


图1-3 城镇居民家庭金融资产构成（2019年）


数据来源：《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》。

中金公司的研究显示[1]，2019年我国居民总资产达到了552万亿元，但房产在其中的占比已经见顶。欧美的发达国家以及日本的历史经验表明，金融资产尤其是风险金融资产（以股票、基金为代表）在居民总资产中的占比会逐步提升。

中金公司的研究预测，中国居民风险金融资产2025年规模将达到160万亿元，是2020年的两倍，未来5年年化增速将达到14%。加上存款和低风险理财产品，居民金融资产2025年有望达到371万亿元。

如果未来10年，居民家庭资产中有10%会从房产迁移到风险金融资产，那么投入到资本市场（股市、债市等）的增量资金将超过60万亿元！随着国内金融市场对外开放、首次公开募股注册制、科创板扩容等金融市场改革措施的加速落地，中国的资本市场可能会迎来一场史无前例的造富运动！那些创新型企业的企业家、参与资本市场投资的普通居民，会在这场史无前例的资本盛宴中获得家庭财富的迅速增值，如同过去10年在房地产市场中一样！

如果上一个10年，你买了房，搭上了房地产市场的快车，那么恭喜你，你已经成为人生赢家，获得了第一桶金。如果因各种事情错过了房地产的黄金时期，你也不用沮丧。因为财富增值的机会一直都存在，关键是你能否把握住时代的脉搏，搭上财富的高铁！小米创始人雷军曾说：“在风口上，猪都能飞。”人生亦是如此，巨额财富的积累往往是因为把握住了时代的脉搏。

当然，机会永远留给有准备的人。相比于房产，基金、股票等金融产品的投资门槛会更高，需要系统性的学习与实践。在不了解金融产品的情况下，你如果乱投一气，极有可能造成投资损失，更别提财富增长了。

这也是龙叔写本书的目的所在——让大家对金融投资产品有个全面的认知，了解相关的风险和收益特征。只有做到了投资前心中有数，大家才能获得稳稳的收益。

[1] 中金公司，《主题策略：迎接居民家庭资产配置拐点》，发布于2020年6月10日。