5.4 破除“三大误区”，紧跟财富浪潮

过去20年，中国房价的上涨速度超过了大多数人的收入上涨速度。不论是批评，还是抱怨，许多人对房地产的情绪很复杂。在此过程中，产生了非常多的“思维误区”。

5.4.1 一辈子租房，是不是更划算

租房是很多人讨论的话题，甚至有人想——如果不买房，只租房，是不是就不用这么辛苦了呢？

做这种判断的人，其实忽略了一个真相：大城市的房租涨得很快，未来可能会涨得更快。

根据徐远教授的分析，从2010年到2016年，中国经济增速相对较低，但北上广深一线城市的房租，每年涨幅都超过6%。上海房租上涨最快，每年涨幅为12%，7年时间翻了一倍多；深圳和广州其次，每年涨幅分别是7.5%、7.4%；北京慢一点，每年涨幅为6.4%。

这样的现象，不仅发生在中国，也发生在其他国家。由于大城市聚集了更多的发展机会，第二次世界大战以后，发达国家的人口不断往大城市流入，房租平均增长速度都在6%以上。

因此，我们可以做一个简单的计算题。假设你在一线城市工作，租了一套每月租金6000元的房子，年租金是7.2万元。

这套房子当前价格为400万元，租售比达56倍，看上去买房很吃亏，租房很划算。

这时候，你有两条路可以选择：

第一条路：你咬咬牙，凑了三成首付120万元，剩下280万元找银行申请贷款，买下这套房子自住，还款期限为30年。

30年过去，你把房贷还清了。按照4.9%的商业贷款利率计算，你一共还了本金利息534万元。

也就是说，你一共花了654万元买了一套房子。这套房子完全属于你了，你再也不需要还贷款。

第二条路：你觉得租房性价比更高，而且每年6%的租金增长率，看上去也不是特别多，毕竟公司每年会给你加薪。

按照这种方式，你租了这套房子30年，一共要付569万元租金。请注意，这个时候，你除了享受这些年的居住环境，并没有获得其他任何东西。

我们再来总结一下：

第一条路：付出654万元获得一套房子的产权。这套房子，如果按照每年5%的房价增长率计算，到30年后的价格是1728万元。

请注意，5%并不是一个很高的数字，仅仅是保守估计。从全球来看，1970—2017年英国全国房价年均增长率为8.8%；1960—2017年美国全国房价年均增长率为4.58%，大都市圈的房价增长要比平均值高1%～3%。

第二条路：付出569万元租金，两手空空。

因此，如果你要在大城市生活一辈子，长期租房就不是一个好主意。在短期内买不起房，很正常，但千万别陷入“大不了一直租房”的误区。

买房辛苦一阵子，租房辛苦一辈子。

5.4.2 国外房价这么便宜，要不要买

这些年，海外买房开始流行。我有一个朋友，工作几年，辛辛苦苦攒了100万元。听人说日本小城市房子不错，价格不贵，又符合自己对“田园牧歌”的想象，她很动心。

我赶紧劝住她，分析一通以后，她放弃了这个想法。我研究过美国、英国、日本这些发达国家的房价增长规律，这些国家的大多数房产都不适合普通人投资。

首先是实际收益率不高。因为发达国家城市化已经成熟，经济增长放缓，所以房价上涨速度慢。

假设你在东京购买一套70平方米的公寓，其收益分为租金收入和房子增长收入。

每年租金收入减掉管理费、修缮费等费用，大概每年收益率为3%。

在资产增值方面，虽然每年大概有2.75%左右的增长率，但扣除不动产税、市政建设税等费用，大概只剩0.75%的收益率。如果要把收益汇出日本，还需要额外缴纳所得税，所以最终净收益率是0.6%。

综合来看，这套房产的收益率不超过4%，与买货币基金差不多。此外，跨国购房，不仅要克服语言问题，还要花更多时间精力去了解外国的市场与制度，实在是不划算。

如果你购买纽约核心城区曼哈顿的房产，长期收益率大概为3.5%，与中国国债收益率、货币基金收益率在同一水平。

从驱动房价增长的“三驾马车”进行分析，发达国家的房产的增长幅度大概率会跑输中国一线城市和高潜力的二线城市。

买发达国家房产和买中国香港储蓄型保险一样，别指望收益高，唯一的好处是资产全球化分散配置。这是富人对抗风险的方式，如果资产少于1000万元，就没必要做这种“折腾”。

你可能会想：“既然发达国家增长空间不大，那么东南亚地区这些新兴国家呢？”

近年来，越南、泰国、马来西亚这些国家发展迅速，房价也涨得比较快。如果投资这些国家的房产，就需要注意三个事项。

第一，相关制度不完善。不论是法律法规，还是对买房者的保护，都处在比较早期的阶段。法制不健全的地方就像丛林一样弱肉强食。

第二，外国人和本国人区别对待。不论是首付金额还是贷款额度，对外国人都有很多限制。比如，在越南，外国人不能做按揭贷款。

第三，流程复杂，房产管理难。不仅语言不通，而且很多规定和我国不一样，因此从选房到付款，整套流程，需要有靠谱的人帮忙，不然容易“掉坑”。

一旦买完房子，如果你人在国内，要管理这套房子就很麻烦。比如，有些人在泰国买房以后，把房子委托给当地中介代租，结果一年过去了，一分钱租金都收不到。后来，他们跑过去，发现房子有使用过的痕迹，当地中介也表示完全不知情。

在一个陌生国家，除非你有长期居住经验或者有朋友相助，否则总是处于弱势地位。

因此，对资产不多的普通人来说，我建议将主战场放在国内。这是生你养你的土地，你拥有信息与经验，如果在自己的国家都挣不了钱，到其他国家可能会更难。

5.4.3 房价这么高，年轻人还有机会吗

在自己的国家寻找机会，这是一条生存常识。但如今房价很高，许多“90后”觉得，好机会被“70后”“80后”占据了，自己没赶上好时候，买房无望。

其实，从古到今，从国内到国外，只要是太平年景，大城市房价高一直就是常态。

唐代著名诗人白居易，年少时进入长安，做官很多年，也未能买下房子，最终仰天长叹：“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。”

白居易35岁时，因为母亲和弟弟来投靠他，才在长安郊区附近渭南县买了房子。古代人平均寿命为40岁左右，35岁才买一套郊区房，足以说明白居易的买房之路非常艰辛。

在国外大城市工作的年轻人也要工作很多年才能买得起房。比如，在纽约，住房拥有率为31.3%，将近70%的人都在租房。