选城市是买房的关键一步,不过,确定城市以后,你依然会迷惑——城市这么大,几百个小区,每个小区上千套房,到底买哪一套呢?
接下来,我们进入实操环节,全方位解读买房过程,帮你找到好房子。
5.3.1 选小区的方法
在买房时,新手最容易遇到的一个误区是:挑房子,而不是挑小区。他们在买房时,总是孤立地去比较:这套房怎么样,那套房怎么样?
在做买房决策时,我们可以依照“点、线、面、体”的方式来规划。点、线、面、体,前一个因素依附于后一个因素,越是后面的因素,越重要。
一个国家,就是一个体。在一个经济蓬勃发展、社会稳定的国家,房价长期上涨是大概率事件。
一个城市,就是一个面。城市聚集了信息、资源、人,选对了城市,就享受到了城市发展的红利。
一个小区,就是一条线。一条线串联着无数个点,面对着同样的外部环境。同一个小区内,不同房子的涨跌趋势基本都是相同的。
一套房子,就是一个点。这时候,衡量因素更具体,也更加细枝末节。
当你选定国家和城市以后,先别着急去选“点”,而是先选“线”。有一句话总结得很精辟——买房子是买窗外的东西。也就是说,别只关注房子本身,小区所在的地段也至关重要。
很多人都知道地段重要,但怎样衡量地段呢?我们来一一细看。
1.靠近新兴产业
过去10年,中关村是北京房价涨得最快的地段之一;在深圳,南山区的房价异军突起。
这两片区域,有一个共同点:新兴产业发达。新兴产业与传统产业相比,最大的不同之处是有趋势红利,利润率高。
因此,新兴产业的“造富效应”特别明显。过去20年,中国互联网产业的发展,催生了许多上市公司。在福布斯富豪排行榜中国大陆排名中,互联网公司的创始人常常能占据前十名的将近一半。
不仅是互联网公司的创始人,新兴企业的早期员工,很多拿到股权,也成为财富增长最快的一批人,他们的薪水也普遍比社会平均水平高。
因此,靠近新兴产业的区域,高收入人群多,他们挣钱以后,就要买房,更快地拉升房价。
有意思的是,在深圳,有些片区的房子本来不属于“优质教育房源”,但因为“码农”的孩子很多,这些孩子学习刻苦,竟让附近学校的升学率超过了传统名校。
需要注意的是,随着技术与社会的变化,曾经的新兴产业也会变成传统产业,每个时代都有相应的前沿产业。
房地产、金融、互联网都曾经是新兴产业,未来,它们的表现,会出现分化。
2.商业发达便捷
随着人们收入水平的提高,会对消费产生更多需求。商业发达的地方,人气就旺,房价也因此水涨船高。
在看房时,中介常常会告诉你:“这里附近有商场,生活很方便。”但他们不会告诉你:“附近有什么商场?”
商场与商场之间的差距非常大,不同类型的商业形态,代表着完全不同的消费能力。
怎样评估小区附近的商业水平?一般看“星优麦沙”,可以很方便地得出结论。
一个小区,如果附近有星巴克,说明聚集了消费能力高的人群,商业价值很大。星巴克越密集,财富密度越高。这个小区,可以归纳为“金领地段”。
像星巴克这样的全球连锁企业,选址能力是核心竞争力之一。在确定一个店面之前,它会花大量时间和资源去做调研。选址有没有做好,常常决定了一个门店的生死。作为个体,时间和金钱都有限,抄企业的选址作业,是一个好方法。
小区附近,如果没有星巴克,有优衣库也很不错。优衣库的目标人群,是典型的城市白领阶层。这样的小区,可以归纳为“白领地段”。
除了优衣库,钱大妈、百果园也是典型的白领消费品牌。它们比路边摊更贵,品质好一些,但也不至于太贵。看它们的布局,也是一个指标。
如果没有优衣库,那么肯德基、麦当劳也是一个指标。工厂打工族,也能消费得起。这样的小区,可以归纳为“蓝领地段”。
如果以上品牌都没有,你再看看有没有沙县小吃、黄焖鸡米饭。如果有的话,这里可以叫作“平民地段”。
如果这些都没有,真是“人流量少”的地方。很多城市新区都是如此。中介们会告诉你——这里规划很好,在三年以后,会有地铁,有商场,到时价格就会涨起来了。
这时,请一定不要头脑发热,一冲动就下定金。你应该问他:“具体规划在哪里?政府规划网站上有公布吗?”
如果他支支吾吾,那说明城市规划可能还停留在“传闻阶段”。如果你得到了确切的回答,并且之后自己去验证了确实如此,这样的地段,就值得重点关注。
在实地看盘时,我发现一个规律:人们只对看得见摸得着的事情有强烈感觉。比如,一个小区,五年前规划确定要建大商场,三年前开始动工,到这两年,工地热火朝天。
只有看到商场动工,甚至将近落成,这个小区的热度才会噌噌地往上涨。因此,那些配套规划很明确,但配套还没有建成的小区是值得关注的“潜力股”。
很多人在买房之前都会仔细研究政府的规划图,这些规划图不一定全部能实现,但蕴藏着珍贵的信息。在商业时代,提前一步获得信息,往往就意味着机会。
3.交通四通八达
毫无疑问,交通越方便的地方,地段越值钱。人们的交通方式在发生变化,过去主要乘公交车,如今大城市以地铁为主。
看房时,从小区出发,如果走路十分钟能到地铁站,就算交通方便。
和筹划商场一样,如果你提前知道地铁规划或在地铁规划公布早期,就开始筹划观察,可能会找到不错的机会。
4.教育资源优秀
放眼全世界,很少有比中国人更看中教育的了。因此,“学区房”屡屡创造天价。“学区房”的政策调整,常常会改变一个地段的命运。
我在大二时来北京实习,住在某小区,这个小区物业差、流动人口多,尽管处在三环内,一直被瞧不上。但这几年,划入好学区,房价像火箭般飙升,每平方米超过十万元。
你可能注意到了,“学区房”也有脆弱的地方,那就是政策容易变化。差学区可以变成好学区,好学区也可以变成差学区。
如果你的孩子马上要上学,那买一个“学区房”还不错;如果小孩还没出生,你就准备买学区房投资,等他到上学年龄,那个房子可能不再是“学区房”了。
在广州、深圳等城市,这样的事情屡次发生。按照买房时的规划,小区对应着优秀的小学和初中,孩子可以一路直升,但后来,因为片区儿童数量暴涨,只能再增加派位、摇号等方式,买学区房那种“保障入学”的优势,就消失了。
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