选城市是买房的关键一步，不过，确定城市以后，你依然会迷惑——城市这么大，几百个小区，每个小区上千套房，到底买哪一套呢？
接下来，我们进入实操环节，全方位解读买房过程，帮你找到好房子。
5.3.1 选小区的方法
在买房时，新手最容易遇到的一个误区是：挑房子，而不是挑小区。他们在买房时，总是孤立地去比较：这套房怎么样，那套房怎么样？
在做买房决策时，我们可以依照“点、线、面、体”的方式来规划。点、线、面、体，前一个因素依附于后一个因素，越是后面的因素，越重要。
一个国家，就是一个体。在一个经济蓬勃发展、社会稳定的国家，房价长期上涨是大概率事件。
一个城市，就是一个面。城市聚集了信息、资源、人，选对了城市，就享受到了城市发展的红利。
一个小区，就是一条线。一条线串联着无数个点，面对着同样的外部环境。同一个小区内，不同房子的涨跌趋势基本都是相同的。
一套房子，就是一个点。这时候，衡量因素更具体，也更加细枝末节。
当你选定国家和城市以后，先别着急去选“点”，而是先选“线”。有一句话总结得很精辟——买房子是买窗外的东西。也就是说，别只关注房子本身，小区所在的地段也至关重要。
很多人都知道地段重要，但怎样衡量地段呢？我们来一一细看。
1.靠近新兴产业
过去10年，中关村是北京房价涨得最快的地段之一；在深圳，南山区的房价异军突起。
这两片区域，有一个共同点：新兴产业发达。新兴产业与传统产业相比，最大的不同之处是有趋势红利，利润率高。
因此，新兴产业的“造富效应”特别明显。过去20年，中国互联网产业的发展，催生了许多上市公司。在福布斯富豪排行榜中国大陆排名中，互联网公司的创始人常常能占据前十名的将近一半。
不仅是互联网公司的创始人，新兴企业的早期员工，很多拿到股权，也成为财富增长最快的一批人，他们的薪水也普遍比社会平均水平高。
因此，靠近新兴产业的区域，高收入人群多，他们挣钱以后，就要买房，更快地拉升房价。
有意思的是，在深圳，有些片区的房子本来不属于“优质教育房源”，但因为“码农”的孩子很多，这些孩子学习刻苦，竟让附近学校的升学率超过了传统名校。
需要注意的是，随着技术与社会的变化，曾经的新兴产业也会变成传统产业，每个时代都有相应的前沿产业。
房地产、金融、互联网都曾经是新兴产业，未来，它们的表现，会出现分化。
2.商业发达便捷
随着人们收入水平的提高，会对消费产生更多需求。商业发达的地方，人气就旺，房价也因此水涨船高。
在看房时，中介常常会告诉你：“这里附近有商场，生活很方便。”但他们不会告诉你：“附近有什么商场？”
商场与商场之间的差距非常大，不同类型的商业形态，代表着完全不同的消费能力。
怎样评估小区附近的商业水平？一般看“星优麦沙”，可以很方便地得出结论。
一个小区，如果附近有星巴克，说明聚集了消费能力高的人群，商业价值很大。星巴克越密集，财富密度越高。这个小区，可以归纳为“金领地段”。
像星巴克这样的全球连锁企业，选址能力是核心竞争力之一。在确定一个店面之前，它会花大量时间和资源去做调研。选址有没有做好，常常决定了一个门店的生死。作为个体，时间和金钱都有限，抄企业的选址作业，是一个好方法。
小区附近，如果没有星巴克，有优衣库也很不错。优衣库的目标人群，是典型的城市白领阶层。这样的小区，可以归纳为“白领地段”。
除了优衣库，钱大妈、百果园也是典型的白领消费品牌。它们比路边摊更贵，品质好一些，但也不至于太贵。看它们的布局，也是一个指标。
如果没有优衣库，那么肯德基、麦当劳也是一个指标。工厂打工族，也能消费得起。这样的小区，可以归纳为“蓝领地段”。
如果以上品牌都没有，你再看看有没有沙县小吃、黄焖鸡米饭。如果有的话，这里可以叫作“平民地段”。
如果这些都没有，真是“人流量少”的地方。很多城市新区都是如此。中介们会告诉你——这里规划很好，在三年以后，会有地铁，有商场，到时价格就会涨起来了。
这时，请一定不要头脑发热，一冲动就下定金。你应该问他：“具体规划在哪里？政府规划网站上有公布吗？”
如果他支支吾吾，那说明城市规划可能还停留在“传闻阶段”。如果你得到了确切的回答，并且之后自己去验证了确实如此，这样的地段，就值得重点关注。
在实地看盘时，我发现一个规律：人们只对看得见摸得着的事情有强烈感觉。比如，一个小区，五年前规划确定要建大商场，三年前开始动工，到这两年，工地热火朝天。
只有看到商场动工，甚至将近落成，这个小区的热度才会噌噌地往上涨。因此，那些配套规划很明确，但配套还没有建成的小区是值得关注的“潜力股”。
很多人在买房之前都会仔细研究政府的规划图，这些规划图不一定全部能实现，但蕴藏着珍贵的信息。在商业时代，提前一步获得信息，往往就意味着机会。
3.交通四通八达
毫无疑问，交通越方便的地方，地段越值钱。人们的交通方式在发生变化，过去主要乘公交车，如今大城市以地铁为主。
看房时，从小区出发，如果走路十分钟能到地铁站，就算交通方便。
和筹划商场一样，如果你提前知道地铁规划或在地铁规划公布早期，就开始筹划观察，可能会找到不错的机会。
4.教育资源优秀
放眼全世界，很少有比中国人更看中教育的了。因此，“学区房”屡屡创造天价。“学区房”的政策调整，常常会改变一个地段的命运。
我在大二时来北京实习，住在某小区，这个小区物业差、流动人口多，尽管处在三环内，一直被瞧不上。但这几年，划入好学区，房价像火箭般飙升，每平方米超过十万元。
你可能注意到了，“学区房”也有脆弱的地方，那就是政策容易变化。差学区可以变成好学区，好学区也可以变成差学区。
如果你的孩子马上要上学，那买一个“学区房”还不错；如果小孩还没出生，你就准备买学区房投资，等他到上学年龄，那个房子可能不再是“学区房”了。
在广州、深圳等城市，这样的事情屡次发生。按照买房时的规划，小区对应着优秀的小学和初中，孩子可以一路直升，但后来，因为片区儿童数量暴涨，只能再增加派位、摇号等方式，买学区房那种“保障入学”的优势，就消失了。
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