5.3 挑选优质房产的实操方法

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因此，如果有购买“学区房”的需求，建议要慎重，别付出过高溢价，一旦政策有变，溢价就直接归零。

5.小区品质良好

以上四个因素都与地段相关，在挑选小区时，有一个标准，与小区直接相关，那就是小区房子的品质。

品质好的小区，维持价值的能力更强，在二手房市场，更容易出手，价格更高。有三个因素会影响小区品质——开发商、楼龄、物业。

不同开发商的风格不同，有些开发商造房子更认真，有些开发商追求速度经常出事，甚至发生在建楼房倒塌的事故。

楼龄也很重要。楼龄越长，房子越老旧，而且房龄超过30年的房子，很难从银行获得贷款。你买房时，需要考虑到等你卖出时，房子的楼龄多长，下家是否能贷款。如果不能贷款，潜在买家就会少很多。

很多人不注重物业，也不爱交物业管理费，认为这是一种剥削。实际上，好物业，能够让小区更好地维护电梯、绿地等各种公共设施，提供更好的公共服务，让小区保值。

杭州的一个小区居民，曾经把物业公司赶出去，组织志愿者团队来打扫卫生、维护治安。两三年过去，小区里各种垃圾，气味难闻，很多人纷纷搬出小区。后来，居民实在受不了，又重新引进物业公司，一个月以后，小区房子在市场上的卖价就高了几十万元。

在买房时，你可以打听一下物业公司的口碑。与此同时，另外一个指标也很重要——物业费。一般来说，物业费高的小区，提供的公共服务会更好。

我陪朋友在深圳看房时，看过宝安中心附近的一个小区，小区建成不到10年，结果小区内不仅脏乱差，而且房子外墙竟然也出现裂缝。虽然这个小区近年来涨幅不错，但我建议朋友不要买，因为10年以后，这个小区很可能成为“老破小”的小区。

小区和人一样，都要靠保养。小区保养得好，未来更受人喜欢，也更有长期投资价值。

你可能会想：既然二手房要考虑楼龄，是不是买新房就是最好的选择呢？

并不是这样的，在大多数情况下，我都建议买二手房。

首先，中国人有新房情结，为新房支付过高溢价。第一年是新房，第二年就成了旧房，仅仅一年，两者之间就会有比较大的差价。

其次，二手房是一个成熟市场，有更多交易数据可以参考。同一个小区，已经有几十套、几百套房子成交过，这些成交都是用“真金白银”兑现的，说明了市场对价格的认可，而新房并不是。

在一种情况下，可以优先考虑新房，这就是大城市的“限价房”。这几年，政府为了调控房价，限制新房的售价，有些地段的新房甚至比二手房价格更低。这相当于一种“政策红利”，很多人排队摇号购房资格，在深圳某些楼盘，中签率连10%都不到。

5.3.2 看房要点

从国家、城市、小区再到具体的房子，这是我们买房时的决策顺序。接下来看看我个人给出的选房建议，仅供参考。

1.房间数量

这一点很明确，也很简单。在同等价格区间内，小三居房比大二居房好，小两居房比大一居房好。

2.户型

不论是看新闻，还是和中介聊天，我们都听到一个词：户型。最开始接触到这个词时，我一脸茫然，难以理解。

后来我发现，可以将好户型总结为：布局方方正正；通风好采光亮；功能分配合理。

房子一般都有户型图，那些正方形或者长方形的户型，空间利用更合理，相比之下，多出一个犄角，或者形状比较奇怪的，价格比同类型的低一些。

通风好采光亮这一点，只要自己去房子实地考察一下，就能明显感受到。一般来说，朝南向的房子最好，朝东向的房子其次，西北方向比较差。

布局合理方面，主要看厨房和卧室。

厨房是家里主要污染源，厨房尽量放在入户门附近，最好远离卧室和客厅，这样也更方便，买完菜回家，直接可以把菜放进厨房。

近年来，许多房子流行“开放式”厨房，除非万不得已，不建议选这样的房子，因为中式饮食油烟很多，在烹饪时，会让这个家里都弥漫着油烟，对家人健康不利。

卫生间也是布局的重点，它比较容易脏，最好做干湿分离，就是将淋浴间和其他区域用玻璃墙等形式做隔离，避免卫生间变得潮湿。

我看房时，遇到过各种奇葩布局。比如，洗手间在厨房的里侧，每次去洗手间都要经过厨房。想象一下，如果家人在做饭，这时候有人在洗手间做每日例行公事，这是一个怎样的画面？

另外，就是房子内不需要有过长过宽的走廊，很浪费空间，毕竟“寸土寸金”。

3.楼层

在买房时，楼层也是我们考虑的要点。三楼以下房子慎重买，不论是噪声还是蚊虫，都比较严重。特别是我国南方，梅雨季节，低楼层的房子，家里物品容易长霉。

与此同时，不建议买15层楼以上的房子，很少有人知道这一点。

2017年，公安部消防局通报中国高层建筑火灾数据，超过24米的高层建筑有34.7万幢，100米以上超高层建筑有6000多幢，数量排名世界第一，但全国超四成高层住宅没有自动消防设施。

另外，中国配备的举高车大都在50米以下，多数消防水枪、水炮的喷射高度也只有50多米。当50米以上楼层发生火灾时，除了利用建筑内部的消防设施，几乎没有有效的外攻救援手段。如果消防员采取内部攀爬的方式救援，因为要负重登楼，超过20层，就较难展开有效救援。

按照中国大多数建筑的层高计算，50米的高度大概是15楼。这就意味着，住在15楼以上，一旦发生火灾，人逃生的概率就可能很小了。

5.3.3 买房实用技巧

我有一些朋友，平时工作比较忙，每次看房时，只能看一两套，在交通上要花一两个小时的时间。按照这种方式看10套房，人就容易疲惫，可能就会对买房产生了倦怠感。

我自己买房时，定下的策略是确定标准，大量看房，速战速决。

在和中介人员第一次接触时，我会明确地写出标准，请他们尽可能多地筛选房源。这套模板，也供你参考。

把这个清单填写好，发给中介人员。如果这个中介人员靠谱，他就能找出很多套在售的房子，不过这些房子可能在不同片区。

我的策略，就是按照片区，大量看房。比如，某一个地铁站附近，可能有3个小区，每个小区都有几套符合标准的房子，我就集中一天的时间全部看完。

用这种方式，一天看10套房，用一个月的周末时间，至少能看40套房。

看房初期，可能你会遇到不错的房子，但一定不要冲动。我建议至少看40套房，再做决定。很多人买件几百元的衣服，都要来回比价，但买套几百万元的房子所花的时间却非常少。

实践出真知，跑盘出直觉。当你看完