5.3 挑选优质房产的实操方法

40套房以后，基本上是“半个专家”了——进一个小区，凭感觉，就感受得出小区品质；走进一套房，户型、采光、通风，也能很快抓住重点。

在买房时，靠谱的中介人员很重要。因为买房资金量大、流程复杂，如果中介人员责任心不强，你会遇到很多“坑”。为了避“坑”，你可以找朋友推荐中介人员。

如果和陌生中介打交道，可以从一个细节，就能判断出他的责任心：看他是否会从买房者的角度，点明房子的缺点。

很多中介人员，进入任何一套房子都会挑出房子的众多优点，尽量不提房子的缺点。如果他能主动提到房子的一些缺点，就说明他能考虑到买房者的利益。这样的中介人员，往往能赢得买房者的信任。

买房还有一点很关键，就是“速战速决”，别把时间周期拉得过长。为什么要“速战速决”呢？在前文中我们已经分析过，长期来看，大城市的好房产一直处在向上增长通道。如果你遇到了好的时机，就一定要尽快做决策。当房价开始上涨以后，你的工资收入要追上它，就很难了。

5.3.4 选对时机，果断下手

我们对房子的分析主要集中在“价值”。不论是选国家，选城市，还是选小区，都是秉承“价值分析”的理念，去看那些长期影响房产价值的因素。

但是，任何一笔成功的投资，都需要在两个关键点上同时做好：价值与价格。任何一项投资品，从股票、基金到房产，价格处在不断波动的周期中。我们在投资时，既要看透长期的价值走势，也要尽可能选择价格低估阶段入手。

在很多人的印象中，房产的价格是不断平稳向上的。实际上，房价从来不会线性增长的，经常横盘3年，甚至有轻微下跌，然后当牛市启动时，3个月可能上涨50%。

什么决定了房产的短期价格？它主要受金融政策的松紧程度影响，比如银行房贷利率，首付比例。

近年来，政府不断调整金融政策，有时会放松，如银行房贷利率可以打折，不论是首套房还是二套房都能三成首付；当房价上涨很快时，政府会收紧金融政策，如引导银行卡紧房贷，提高贷款利率，将二套房首付提至五成。

从过往经验来看，当金融政策收紧以后，在3个月内，房价就会有明显反应，调控政策持续越久，房价一般会横盘或下跌。

在调控引发的“横盘期”，如果你对房产有明确的长期需求，就可以入手了。这个阶段，市场被打压，价格低于平时。一旦放开政策，房价可能就会开启上涨通道。

比如，深圳在2015年出台“3.30新政”，一个家庭购买二套房，只要结清第一套房的贷款，第二套房就算首套房。这一政策，刺激了房价的快速上涨。

随后，2018年出台限售政策，而且二套房认贷，房价又迎来“政策紧缩期”。这个阶段，价格很平稳，甚至很多人觉得深圳的房价“见顶”，未来没有前途了。

实际上，根据历史经验，从2018年底开始，深圳的房市迎来不错的入手时机——房价稳定，买房竞争者相对较少，有谈价空间。

2019年3月，我开始在深圳看房，当时在南山区、宝安区、光明区各选了一个重点小区，总计看房超过50套。2个月后，在宝安碧海片区买房了。当时很多朋友咨询我买房问题，我建议他们能买就尽早买。

虽然我预料到政策未来会有变动，但没有想到政策的变化来得如此之快。2019年9月，深圳取消豪宅税，沉寂几年的房市，又开启了新的上涨通道。

2020年4月，距离我看房一年后，我挑选的三个重点小区，均价上涨都超过30%。

我有一个朋友，特地发微信和我说，感谢当时的“科普”，幸亏及时买了房。

需要注意的是，关于买房的时机分析，我们需要建立在“选对价值”的基础上。

大城市的好房产，未来10年长期看好，如果有买房的刚需不论现在多贵，早买总比晚买好，如果能抓住横盘期，就更好。

但是，三四线城市的房产基本面摆在那里，千万要慎重选择。