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在一个城市买房,相当于买了这座城市的“股票”。城市发展得越快、前景越好,“股票”的价格也随着增长。
买股票要考虑企业的“基本面”,买房同样如此。一个城市的基本面,决定了房价的长期走势。衡量房价的“基本面”,可以从六大指标入手。
5.2.1 选城市的“六大指标”
1.城市规模及增长速度
一个城市的规模,代表了它吸取资源的能力和城市管理水平。城市规模一般用GDP总量来衡量。
每个城市的GDP总量可以通过国家统计局公布的数据来进行了解。
很多人会问:“大城市人口密集,生活压力大,以后是不是人口会流出呢?”
我们先来看看国外的规律,不论是美国还是日本,在城市化中后期,人口持续向大都市聚集。
美国城市化率在1910年达51.2%,1940年达56.5%、与中国当前状态比较接近,1970年达73.6%,2010年达80.7%。
1940年以后,人口超过100万的美国城市,人口数量持续增加。
日本同样如此,还出现了“强者愈强”的状态:东京圈不断吸纳大阪圈、名古屋圈的资源与人口。
1973年,东京圈、大阪圈、名古屋圈GDP占日本全国比重分别为29.1%、16.9%、9.4%;人口分别为2607万人、1636万人、918万人,占比分别为23.9%、15%、8.4%。
接下来,由于东京圈收入高且经济持续增长,东京圈人口继续保持净流入状态,名古屋圈人口略有流入,大阪圈人口基本处于净流出状态。
到2016年,东京圈、大阪圈、名古屋圈经济份额分别为32.3%、13.9%、9.9%,分别比1973年变化3.2%、-3.1%、0.5%;人口分别为3629万人、1831万人、1134万人,占比分别为28.6%、14.4%、8.9%,分别较1973年变化4.7%、-0.6%、0.5%。
大城市有种种毛病,但大城市汇聚了政治、经济、文化、教育、医疗等资源,工作机会多,服务水平高,生活更方便,因此人们在权衡一番以后,综合考虑,还是源源不断地跑向大城市。
上海交通大学陆铭教授长期研究城市化。他判断,中国一线城市的人口远远没有到“天花板”,人口超过100万人的城市也远远没有到饱和程度。
很多人反对大城市扩大规模,希望能够发展中小城市。这种想法,出发点很好,认为每个省份应该差不多。但是,追求不同省份GDP总量均衡没有意义,不符合规律,只会浪费资源。
正确的做法是追求人均GDP的均衡。沿海发达城市,工业和服务业有聚焦效应,人多些也没关系。偏远地区,如果以农业和旅游业为主,最好的发展办法是提升人均GDP,而不是强留人。
发展的理想结果是各个省份的人均GDP差不多,这样就实现了公平。因为不论你生活在沿海地区,还是生活在西部地区,生活的幸福感都会差不多。
如果你考虑房产,越大的城市,房价就越有增长空间,已经是一个各国验证过的普遍规律。
2.人口流入
不论人们嘴上说什么,牵涉到自身利益时,人们都会慎重选择。越多人去的城市,说明它的吸引力越大。人越多,对房产的需求就越旺盛。
评估城市的人口流入,非常简单,直接看数据。
10城常住人口变动(2012—2017) 单位:万人
从2012年到2017年,中国新增人口数的一半增加在了28个城市里。
在这28个城市中,10个最突出。深圳、广州、天津、重庆、北京、郑州、武汉、长沙、成都、杭州,过去5年人口增长超过60万人。
3.人均收入
一个城市的人均收入很重要。它既影响人们对居住的需求,同时也是决定购买力的关键因素。
衡量收入水平,可以有多个指标:人均储蓄总额代表财富的存量;人均每年可支配收入代表居民每年有多少钱可用于消费投资。
从下图中,可以看到各个城市居民的收入情况。北上广深等一线城市以及长三角地区的城市表现尤为突出。
2018年主要城市居民收入排行榜
4.财政收入
财政收入这个指标,值得我们认真了解。很多城市的财政数据一般很靠谱。真正经济好的城市,财政状况都不错。
只有财政收入好,才有更多钱用来做基础设施建设,搞教育、搞医疗,培育新兴产业,吸引优秀人才。
5.上市公司数量
很少有人关注上市公司数量这个指标,但其实它很重要。这个指标有多个优点:
● 相比GDP和财政收入,上市公司数量更能反映区域真正的经济活力。
● 上市公司不仅创造极少数富豪,更创造大量“高薪人群”,这些人群是购房主力。
● 上市公司多的地区,法制、政策等各种环境更友好,对人才更有吸引力。
以下是截至2018年5月,Wind的数据:
上面数据体现的是上市公司总市值,还可以从上市公司数量来看:
● 拥有上市公司最多的省份为广东,截至2018年5月,该省上市公司达577家,占全国的16.42%,位居全国首位。
● 紧随广东之后的是浙江。截至2020年5月3日,该省上市公司数量达421家,占全国的11.98%。
珠三角地区、长三角地区、北京是中国上市公司最集中的地方。珠三角地区不仅上市公司总量有优势,而且经济集中度比较高。珠三角地区以深圳、广州为核心,长三角地区有上海、浙江、江苏三足鼎立。
6.土地供应
以上5个因素,都是从影响房地产需求的角度出发。另外,还有一个因素,决定着房地产的供给——土地供应,土地供应量和房价存在着反向关系。
了解一个城市的土地供应情况,可以看它的土地出让金收入,土地出让金收入越高,说明卖地越多,未来市场上的供应量也会越多,会反向抑制房价的增长。
根据中国指数研究院的统计,2018年,我国7个城市的土地出让金突破千亿元。其中,杭州收金为2442.9亿元高居榜首,上海收金为1908.8亿元位列第二。
看到下面数据,你可能会好奇:“为什么深圳排在这么后面?”
2018年主要城市土地出让金TOP20 (仅包含市本级数据)
数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang
这有两个原因:第一原因是,与北京、上海、广州相比,深圳的面积本来就小,可建设用地没那么多。
北京
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