5.2 选对城市，就是选对未来

在一个城市买房，相当于买了这座城市的“股票”。城市发展得越快、前景越好，“股票”的价格也随着增长。

买股票要考虑企业的“基本面”，买房同样如此。一个城市的基本面，决定了房价的长期走势。衡量房价的“基本面”，可以从六大指标入手。

5.2.1 选城市的“六大指标”

1.城市规模及增长速度

一个城市的规模，代表了它吸取资源的能力和城市管理水平。城市规模一般用GDP总量来衡量。

每个城市的GDP总量可以通过国家统计局公布的数据来进行了解。

很多人会问：“大城市人口密集，生活压力大，以后是不是人口会流出呢？”

我们先来看看国外的规律，不论是美国还是日本，在城市化中后期，人口持续向大都市聚集。

美国城市化率在1910年达51.2%，1940年达56.5%、与中国当前状态比较接近，1970年达73.6%，2010年达80.7%。

1940年以后，人口超过100万的美国城市，人口数量持续增加。

日本同样如此，还出现了“强者愈强”的状态：东京圈不断吸纳大阪圈、名古屋圈的资源与人口。

1973年，东京圈、大阪圈、名古屋圈GDP占日本全国比重分别为29.1%、16.9%、9.4%；人口分别为2607万人、1636万人、918万人，占比分别为23.9%、15%、8.4%。

接下来，由于东京圈收入高且经济持续增长，东京圈人口继续保持净流入状态，名古屋圈人口略有流入，大阪圈人口基本处于净流出状态。

到2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈经济份额分别为32.3%、13.9%、9.9%，分别比1973年变化3.2%、-3.1%、0.5%；人口分别为3629万人、1831万人、1134万人，占比分别为28.6%、14.4%、8.9%，分别较1973年变化4.7%、-0.6%、0.5%。

大城市有种种毛病，但大城市汇聚了政治、经济、文化、教育、医疗等资源，工作机会多，服务水平高，生活更方便，因此人们在权衡一番以后，综合考虑，还是源源不断地跑向大城市。

上海交通大学陆铭教授长期研究城市化。他判断，中国一线城市的人口远远没有到“天花板”，人口超过100万人的城市也远远没有到饱和程度。

很多人反对大城市扩大规模，希望能够发展中小城市。这种想法，出发点很好，认为每个省份应该差不多。但是，追求不同省份GDP总量均衡没有意义，不符合规律，只会浪费资源。

正确的做法是追求人均GDP的均衡。沿海发达城市，工业和服务业有聚焦效应，人多些也没关系。偏远地区，如果以农业和旅游业为主，最好的发展办法是提升人均GDP，而不是强留人。

发展的理想结果是各个省份的人均GDP差不多，这样就实现了公平。因为不论你生活在沿海地区，还是生活在西部地区，生活的幸福感都会差不多。

如果你考虑房产，越大的城市，房价就越有增长空间，已经是一个各国验证过的普遍规律。

2.人口流入

不论人们嘴上说什么，牵涉到自身利益时，人们都会慎重选择。越多人去的城市，说明它的吸引力越大。人越多，对房产的需求就越旺盛。

评估城市的人口流入，非常简单，直接看数据。

10城常住人口变动（2012—2017） 单位：万人

从2012年到2017年，中国新增人口数的一半增加在了28个城市里。

在这28个城市中，10个最突出。深圳、广州、天津、重庆、北京、郑州、武汉、长沙、成都、杭州，过去5年人口增长超过60万人。

3.人均收入

一个城市的人均收入很重要。它既影响人们对居住的需求，同时也是决定购买力的关键因素。

衡量收入水平，可以有多个指标：人均储蓄总额代表财富的存量；人均每年可支配收入代表居民每年有多少钱可用于消费投资。

从下图中，可以看到各个城市居民的收入情况。北上广深等一线城市以及长三角地区的城市表现尤为突出。

2018年主要城市居民收入排行榜

4.财政收入

财政收入这个指标，值得我们认真了解。很多城市的财政数据一般很靠谱。真正经济好的城市，财政状况都不错。

只有财政收入好，才有更多钱用来做基础设施建设，搞教育、搞医疗，培育新兴产业，吸引优秀人才。

5.上市公司数量

很少有人关注上市公司数量这个指标，但其实它很重要。这个指标有多个优点：

● 相比GDP和财政收入，上市公司数量更能反映区域真正的经济活力。

● 上市公司不仅创造极少数富豪，更创造大量“高薪人群”，这些人群是购房主力。

● 上市公司多的地区，法制、政策等各种环境更友好，对人才更有吸引力。

以下是截至2018年5月，Wind的数据：

上面数据体现的是上市公司总市值，还可以从上市公司数量来看：

● 拥有上市公司最多的省份为广东，截至2018年5月，该省上市公司达577家，占全国的16.42%，位居全国首位。

● 紧随广东之后的是浙江。截至2020年5月3日，该省上市公司数量达421家，占全国的11.98%。

珠三角地区、长三角地区、北京是中国上市公司最集中的地方。珠三角地区不仅上市公司总量有优势，而且经济集中度比较高。珠三角地区以深圳、广州为核心，长三角地区有上海、浙江、江苏三足鼎立。

6.土地供应

以上5个因素，都是从影响房地产需求的角度出发。另外，还有一个因素，决定着房地产的供给——土地供应，土地供应量和房价存在着反向关系。

了解一个城市的土地供应情况，可以看它的土地出让金收入，土地出让金收入越高，说明卖地越多，未来市场上的供应量也会越多，会反向抑制房价的增长。

根据中国指数研究院的统计，2018年，我国7个城市的土地出让金突破千亿元。其中，杭州收金为2442.9亿元高居榜首，上海收金为1908.8亿元位列第二。

看到下面数据，你可能会好奇：“为什么深圳排在这么后面？”

2018年主要城市土地出让金TOP20 （仅包含市本级数据）

数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang

这有两个原因：第一原因是，与北京、上海、广州相比，深圳的面积本来就小，可建设用地没那么多。

北京