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房产投资中最重要的三件事:位置!位置!!位置!!!
——哈罗德·萨缪尔
5.1 房产让财富保值增值
从来没有一件事,像买房这样紧紧牵动着国人的心。
很多人在相亲时,比较关心房产问题;在网上,关于房价的话题,总能引发热烈的讨论,每隔一段时间,“房价要暴涨”“房价快暴跌”就会成为热帖。
为什么房子这么牵动国人的心?因为它关系到人生大事。
第一件事是身份。房子与土地,不仅是普通的商品,还寄托着很多人的安全感,也代表身份地位,成为很多人追求的目标。
在如今的婚姻关系中,这样的因素更是被放大。人们开玩笑说,丈母娘是推动房价上涨的重要动力。
第二件事是居住。房子是用来住的。房子越好,人住得就越舒服。追求更好的生活条件,是每个人的天性。
各种因素夹杂在一起,让买房变成了一件特别复杂的事。有人说,如果你想得罪某个朋友,最好的方式就是和他讨论买房或中医。这两个话题,很容易产生极端观点,甚至让人反目成仇。
不过,不论你现在经济状态怎样,只要你有买房的刚性需求都要认真考虑买房,并提前做好准备。看清房价背后的财富逻辑,跟紧时代趋势,抓住机会,这是普通人一生中最重要的财务决策。
最近,朋友聊到她过去的经历。2000年,她在外企工作,单位帮忙集资买房,交8万元就能买下一套北京三环某处的一居室。她分析一番后入手了一套房子。
她有一位同事,人很聪明,精打细算,为了获得更多的利息,把存款在很多银行之间来回倒腾,对各种商家优惠活动了如指掌。这位同事尽管能拿得出8万元,却非常犹豫。
第一,这笔钱在当时并不算小钱,更何况对精明的她来说,一次性拿出来肯定舍不得;第二,当时这个房子的房产证怎么办,还没有定数。纠结再三,这位同事最后没有买房。
现在,她依然没有买房,和父母住在一起,仍然来回把钱在各种平台之间转来转去。当年那套8万元的房子,如今至少价值300万元。
一套房子,不仅总价高,还涉及贷款,如果买得好,就会让家庭财务状态上一个台阶;如果没选对,或者一直不买房,不论你怎么省吃俭用,最后的财务状态也不一定乐观。
5.1.1 发现房地产发展的规律
根据学者的研究,房价的走势主要由“三驾马车”共同驱动——经济增长、城市化、货币超发。
1.经济增长:人均收入水平大幅提高,改善居住条件
当经济处在向上通道时,人均收入水平大幅提高,人们在居住条件上愿意花的钱越来越多,一方面有改善居住条件的意愿;另一方面有能力改善居住条件,因此经济增长就会推动房价上涨。
与此同时,房子不仅是居住场所,还承载着很多公共资源。比如,医疗、教育、商业等这些资源,或多或少都与房子有关联。随着经济的发展,“资源品”的价格一路上涨,房子这一承载物的价格也水涨船高。
很多人以为,房价飙涨是一个独特的中国现象。实际上,并非如此,在经济快速增长的过程中,许多国家和地区都经历过房价快速上涨,发达国家和发展中国家都不例外。
从第二次世界大战结束到2016年,这70多年里,14个发达国家的房价平均年增长率为6.6%。这个速度非常快,直接导致房价累计上涨超过90倍,即使扣除通货膨胀因素之后,上涨幅度也有4倍多。
2.城市化:大多数人都想去的地方,僧多粥少
工业革命以后,城市发展越来越快。因为城市选择机会多,生活条件舒适,所以各国都先后经历了城市化浪潮。
由于历史原因,中国的城市化进程开始得比较晚。1990年以前,大多数中国人居住在农村。随着现代工业的发展,以及经济的腾飞,城市化不断加快,越来越多的人从小村来到小镇,从小镇来到小县城,从小县城来到大城市。
大多数人想去城市,在城市里拥有属于自己的房子,但城市空间有限,因此房价就一路飞奔。
你可能会想:“城市周边有很多土地,为什么不增加土地供应量,多盖一些房子,这样房价不就下来了吗?”
这种想法看上去有道理,实际上不符合逻辑。城市的资源,往往集中在核心区域,人们的生活半径不可能离这个区域太远。对大多数人来说,单程上班路上花费时间超过一个半小时,几乎就是通勤极限。
商业越发达的地方,人们越追求效率,毕竟“效率就是金钱”,而资金、信息资源集中度及人口密度越高,则效率越高。因此,在发达城市,资源的集中度很高,核心区域的人口密度,往往是非核心区域的几倍,甚至数十倍。
比如,北京的金融公司集中在金融街,IT产业集中在中关村;上海的金融公司扎堆陆家嘴,高科技公司主要在张江科技园;深圳的金融公司大多在福田,互联网公司一般在南山科技园附近。这些地方,往往是房价最高的地段。
因此,决定房价的不是土地,而是位置。我们可以增加土地供应量,但无法凭空增加好位置。增加的土地往往在城市边缘,“远水解不了近渴”。随着经济的发展,城市中心的房价依然会不断走高。
一个城市的地理区域很大,但一个城市的“好地段”并不多。因此,英国地产大亨哈罗德·萨缪尔爵士曾说,房产投资最重要的三件事,分别是地段!地段!!地段!!!李嘉诚也说过类似的话。
根据国家统计局的数据:2019年,中国的城镇化率突破60%,与发达国家城市化率相比,依然有很大的空间。
3.货币超发:房产用来保值
货币超发是指货币总量增长超过GDP的增长。在全球范围内,货币超发都是普遍存在的现象。
比如,某个小岛,财富总值是1万条鱼,上一年货币总量是1万元,1元就能买一条鱼。
如今,整个岛屿的财富总值增长为1.1万条鱼,但货币总量变成了1.2万元。在这种情况下,1元钱就只能买0.92条鱼。
这只是一个粗糙的类比,但揭示出一个道理——货币超发以后,单位货币的购买力下降,钱贬值了。
在货币超发的情况下,如果你不持有增值保值的资产,而是留着现金,虽然看上去现金总价没有变,但通货膨胀导致你的财富“缩水”了。
从全球来看,大都市圈的房地产,确实是少数几项能跑赢“印钞机”的资产。
我们来看几组数据:
● 在美国,1975—2017年,洛杉矶—长滩—格伦代尔分区房价年均增长率为6.6%,跑赢同期6.4%的M2增速。
● 在英国,1995年1月至2018年3月,大伦敦及周边地区房价上涨4~5倍,明显分别高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅
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