第5章 买房，普通人最重要的理财决策

房产投资中最重要的三件事：位置！位置！！位置！！！

——哈罗德·萨缪尔



5.1 房产让财富保值增值


从来没有一件事，像买房这样紧紧牵动着国人的心。

很多人在相亲时，比较关心房产问题；在网上，关于房价的话题，总能引发热烈的讨论，每隔一段时间，“房价要暴涨”“房价快暴跌”就会成为热帖。

为什么房子这么牵动国人的心？因为它关系到人生大事。

第一件事是身份。房子与土地，不仅是普通的商品，还寄托着很多人的安全感，也代表身份地位，成为很多人追求的目标。

在如今的婚姻关系中，这样的因素更是被放大。人们开玩笑说，丈母娘是推动房价上涨的重要动力。

第二件事是居住。房子是用来住的。房子越好，人住得就越舒服。追求更好的生活条件，是每个人的天性。

各种因素夹杂在一起，让买房变成了一件特别复杂的事。有人说，如果你想得罪某个朋友，最好的方式就是和他讨论买房或中医。这两个话题，很容易产生极端观点，甚至让人反目成仇。

不过，不论你现在经济状态怎样，只要你有买房的刚性需求都要认真考虑买房，并提前做好准备。看清房价背后的财富逻辑，跟紧时代趋势，抓住机会，这是普通人一生中最重要的财务决策。

最近，朋友聊到她过去的经历。2000年，她在外企工作，单位帮忙集资买房，交8万元就能买下一套北京三环某处的一居室。她分析一番后入手了一套房子。

她有一位同事，人很聪明，精打细算，为了获得更多的利息，把存款在很多银行之间来回倒腾，对各种商家优惠活动了如指掌。这位同事尽管能拿得出8万元，却非常犹豫。

第一，这笔钱在当时并不算小钱，更何况对精明的她来说，一次性拿出来肯定舍不得；第二，当时这个房子的房产证怎么办，还没有定数。纠结再三，这位同事最后没有买房。

现在，她依然没有买房，和父母住在一起，仍然来回把钱在各种平台之间转来转去。当年那套8万元的房子，如今至少价值300万元。

一套房子，不仅总价高，还涉及贷款，如果买得好，就会让家庭财务状态上一个台阶；如果没选对，或者一直不买房，不论你怎么省吃俭用，最后的财务状态也不一定乐观。

5.1.1 发现房地产发展的规律

根据学者的研究，房价的走势主要由“三驾马车”共同驱动——经济增长、城市化、货币超发。

1.经济增长：人均收入水平大幅提高，改善居住条件

当经济处在向上通道时，人均收入水平大幅提高，人们在居住条件上愿意花的钱越来越多，一方面有改善居住条件的意愿；另一方面有能力改善居住条件，因此经济增长就会推动房价上涨。

与此同时，房子不仅是居住场所，还承载着很多公共资源。比如，医疗、教育、商业等这些资源，或多或少都与房子有关联。随着经济的发展，“资源品”的价格一路上涨，房子这一承载物的价格也水涨船高。

很多人以为，房价飙涨是一个独特的中国现象。实际上，并非如此，在经济快速增长的过程中，许多国家和地区都经历过房价快速上涨，发达国家和发展中国家都不例外。

从第二次世界大战结束到2016年，这70多年里，14个发达国家的房价平均年增长率为6.6%。这个速度非常快，直接导致房价累计上涨超过90倍，即使扣除通货膨胀因素之后，上涨幅度也有4倍多。

2.城市化：大多数人都想去的地方，僧多粥少

工业革命以后，城市发展越来越快。因为城市选择机会多，生活条件舒适，所以各国都先后经历了城市化浪潮。

由于历史原因，中国的城市化进程开始得比较晚。1990年以前，大多数中国人居住在农村。随着现代工业的发展，以及经济的腾飞，城市化不断加快，越来越多的人从小村来到小镇，从小镇来到小县城，从小县城来到大城市。

大多数人想去城市，在城市里拥有属于自己的房子，但城市空间有限，因此房价就一路飞奔。

你可能会想：“城市周边有很多土地，为什么不增加土地供应量，多盖一些房子，这样房价不就下来了吗？”

这种想法看上去有道理，实际上不符合逻辑。城市的资源，往往集中在核心区域，人们的生活半径不可能离这个区域太远。对大多数人来说，单程上班路上花费时间超过一个半小时，几乎就是通勤极限。

商业越发达的地方，人们越追求效率，毕竟“效率就是金钱”，而资金、信息资源集中度及人口密度越高，则效率越高。因此，在发达城市，资源的集中度很高，核心区域的人口密度，往往是非核心区域的几倍，甚至数十倍。

比如，北京的金融公司集中在金融街，IT产业集中在中关村；上海的金融公司扎堆陆家嘴，高科技公司主要在张江科技园；深圳的金融公司大多在福田，互联网公司一般在南山科技园附近。这些地方，往往是房价最高的地段。

因此，决定房价的不是土地，而是位置。我们可以增加土地供应量，但无法凭空增加好位置。增加的土地往往在城市边缘，“远水解不了近渴”。随着经济的发展，城市中心的房价依然会不断走高。

一个城市的地理区域很大，但一个城市的“好地段”并不多。因此，英国地产大亨哈罗德·萨缪尔爵士曾说，房产投资最重要的三件事，分别是地段！地段！！地段！！！李嘉诚也说过类似的话。

根据国家统计局的数据：2019年，中国的城镇化率突破60%，与发达国家城市化率相比，依然有很大的空间。

3.货币超发：房产用来保值

货币超发是指货币总量增长超过GDP的增长。在全球范围内，货币超发都是普遍存在的现象。

比如，某个小岛，财富总值是1万条鱼，上一年货币总量是1万元，1元就能买一条鱼。

如今，整个岛屿的财富总值增长为1.1万条鱼，但货币总量变成了1.2万元。在这种情况下，1元钱就只能买0.92条鱼。

这只是一个粗糙的类比，但揭示出一个道理——货币超发以后，单位货币的购买力下降，钱贬值了。

在货币超发的情况下，如果你不持有增值保值的资产，而是留着现金，虽然看上去现金总价没有变，但通货膨胀导致你的财富“缩水”了。

从全球来看，大都市圈的房地产，确实是少数几项能跑赢“印钞机”的资产。

我们来看几组数据：

● 在美国，1975—2017年，洛杉矶—长滩—格伦代尔分区房价年均增长率为6.6%，跑赢同期6.4%的M2增速。

● 在英国，1995年1月至2018年3月，大伦敦及周边地区房价上涨4～5倍，明显分别高于该时期英国名义GDP和M2余额增幅