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而一旦股价上涨,这种上涨就会产生自我强化效果。虽然投资于股票原本有一些大体上合理的理由,但到了1998年左右,大家已经不管这些了,人们只看到买了股票的人都赚了很多钱,而观望的人都被抛在了后面。于是越来越多的资金涌入了股市,股价节节攀升,泡沫似乎要无限膨胀下去了。
但毫无疑问,这种膨胀总是有限度的。正如《非理性繁荣》一书的作者罗伯特·希勒指出的,资产泡沫是一种没有人操纵的、自然的“庞氏骗局”,只要不断地有傻子加入进来,人们就会不断赚钱。但傻子总是有限的,到了最后必然会全盘崩溃。股票泡沫的临界点是在2000年夏。在那之后的两年里,股价平均下跌了大约40%。
很快,另一个泡沫又开始膨胀了。
从某种意义上说,21世纪初的房地产泡沫要比20世纪90年代的股市泡沫更没有道理。投资者对Pets之类的网络公司兴奋不已,的确是很愚蠢的。但事实是,当时确实存在一个令人激动的新科技世界,人们可以在那个世界里寻找盈利机会。而且,美国宏观经济当时也确实改善了,滞胀威胁彻底消失了,商业周期似乎也被驯服了,所以当时人们有一定的理由相信,一些旧法则已经失效。
但房地产泡沫的出现有什么理由呢?我们知道房价最初开始上涨的原因:在本世纪初年,利率很低(其原因我将很快解释),从而使人们更有动力买房。毫无疑问,低利率可以解释房价的部分上涨。
但这一点不能解释,为什么人们相信所有的旧法则都已经失效了。房子毕竟是房子啊!美国人一向有贷款买房的习惯,但为什么美国人偏偏会在2003年左右相信,有关贷款买房的基本准则不再适用了呢?我们从长期经验中得知,买房人不应当借超出自身支付能力的抵押贷款,他们应当支付相当大比例的首期房款,这样就算以后房价有适度下降,他们也可以承受,不至于使房屋沦为负资产。对于一笔固定的住房抵押贷款而言,低利率应该会导致分期付款的偿还额降低,但不会带来其他影响。
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