格林斯潘的泡沫2

而一旦股价上涨，这种上涨就会产生自我强化效果。虽然投资于股票原本有一些大体上合理的理由，但到了1998年左右，大家已经不管这些了，人们只看到买了股票的人都赚了很多钱，而观望的人都被抛在了后面。于是越来越多的资金涌入了股市，股价节节攀升，泡沫似乎要无限膨胀下去了。

但毫无疑问，这种膨胀总是有限度的。正如《非理性繁荣》一书的作者罗伯特·希勒指出的，资产泡沫是一种没有人操纵的、自然的“庞氏骗局”，只要不断地有傻子加入进来，人们就会不断赚钱。但傻子总是有限的，到了最后必然会全盘崩溃。股票泡沫的临界点是在2000年夏。在那之后的两年里，股价平均下跌了大约40％。

很快，另一个泡沫又开始膨胀了。

从某种意义上说，21世纪初的房地产泡沫要比20世纪90年代的股市泡沫更没有道理。投资者对Pets之类的网络公司兴奋不已，的确是很愚蠢的。但事实是，当时确实存在一个令人激动的新科技世界，人们可以在那个世界里寻找盈利机会。而且，美国宏观经济当时也确实改善了，滞胀威胁彻底消失了，商业周期似乎也被驯服了，所以当时人们有一定的理由相信，一些旧法则已经失效。

但房地产泡沫的出现有什么理由呢？我们知道房价最初开始上涨的原因：在本世纪初年，利率很低（其原因我将很快解释），从而使人们更有动力买房。毫无疑问，低利率可以解释房价的部分上涨。

但这一点不能解释，为什么人们相信所有的旧法则都已经失效了。房子毕竟是房子啊！美国人一向有贷款买房的习惯，但为什么美国人偏偏会在2003年左右相信，有关贷款买房的基本准则不再适用了呢？我们从长期经验中得知，买房人不应当借超出自身支付能力的抵押贷款，他们应当支付相当大比例的首期房款，这样就算以后房价有适度下降，他们也可以承受，不至于使房屋沦为负资产。对于一笔固定的住房抵押贷款而言，低利率应该会导致分期付款的偿还额降低，但不会带来其他影响。