格林斯潘的泡沫3

然而当时的真实情况是，人们把传统准则统统抛在脑后了。这在一定程度上是由于单个家庭的非理性兴奋引起的，这些家庭看到房价不断上涨，决定不顾自身偿债能力匆匆买房。但更大的原因是银行贷款方式的改变。有些买房人根本没有支付月供的能力，或者虽然现在有能力，但一旦极低的、微不足道的利率被上调，便会失去支付能力，但银行仍然贷款给他们，而且要求的首付极低，甚至为零。这种不可靠的贷款有许多是所谓的“次级”贷款，但贷款条件放松的现象远不限于次级贷款。而且，不顾偿债能力买房的人不仅限于低收入者和少数族裔，而是包括了各种人群。

贷款机构为何放松了它们的贷款标准呢？首先，它们开始把希望寄托在房价的持续上涨上。从贷款机构的角度看，只要房价只涨不跌，买房人有没有偿债能力关系不大：无力按期还款的买房人可以再办理一份房屋净值贷款，从而得到更多现金救急，就算到了山穷水尽的地步，买房人也可以卖掉房子，还清抵押贷款。其次，贷款机构并不关心贷款的质量，因为它们很快就会把贷款债权转手卖给投资者，而投资者其实并不明白他们买到的是什么东西。

住房抵押贷款的“证券化”是指，将大量的抵押贷款汇集起来，然后以买房人不断交纳的还款为基础，将这笔还款收益的份额以证券方式卖给投资者。这不是什么新鲜事。事实上，20世纪30年代美国政府创办的贷款机构房利美，就是最早从事这一活动的机构。但在近年来的这场房市大泡沫出现之前，被证券化的抵押贷款基本上只限于“优惠级”抵押贷款。只有能支付相当份额的首付并有足够收入来按期支付抵押贷款的人，才能得到优惠级抵押贷款。这样的买房人有时也会违约，比如在失业、重病、受重伤之后，但违约率较低，而且住房抵押贷款证券的购买者基本上明白他们买到的是什么东西。

后来，由于一种金融创新的出现，次级抵押贷款也可以被证券化了，这一创新就是抵押债务债券（CDO）。抵押债务债券以一个抵押贷款群组的还款为基础，购买抵押债务债券的投资者可以获得这笔还款收益的份额。但并不是所有的份额都是平等的。一些份额是“高级的”，其所有人可以优先索取买房人交纳的还款。在他们行使了这些优先权之后，剩余的钱才分给级别较低的份额。因此，原则上看，这些优先份额应当是一种十分安全的投资，因为就算一些抵押贷款借款人违约，其人数也不至于那么多，以至于影响分给这些优先份额的现金流（后来证明这是很可能的，但当时人们没有认识到这一点）。所以，虽然这些代表优先份额的抵押债务债券也是以很不安全的抵押贷款为基础的，但评级机构愿意把它们评为AAA级资产。这么一来，次级抵押贷款便开始得到大量融资，因为许多机构投资者（如养老基金）只肯购买AAA级证券，而且非常愿意购买收益率大大超过普通债券的AAA级资产。

随着房价不断上涨，一切似乎都没有问题，这场“庞氏骗局”继续展开。借款人违约的情况很少，住房抵押贷款证券的收益率很高，大量资金源源不断地涌入房地产市场。包括本人在内的一些经济学家警告说，房地产市场存在大泡沫，一旦泡沫破裂就会给美国经济带来严峻风险。但权威人士则宣扬另一套说法。格林斯潘宣称，房价的任何大跌都是“极不可能的”。他承认，一些地方性房地产市场上可能有些“小泡泡”，但不存在全国性的泡沫。

但格林斯潘说错了，而且这个泡沫在2006年开始破裂，一开始比较慢，后来越来越快。那时格林斯潘已经不再担任美联储主席了，接替他的是本·伯南克。但“格林斯潘主义”依然有强大的影响力。美联储（和小布什政府）相信，房市崩溃的影响是可以“控制”的，而伯南克将像格林斯潘那样做一个“清醒的司机”，开车送美国回家。

但当年股市泡沫破裂之后的经历，应当已经给了我们一个清晰的警示：美联储这位“司机”辜负了我们的信任。