房市泡沫破裂及其影响1

2005年秋，美国房市大繁荣已经开始衰落了，但大多数人都没有马上明白这一点。当房价上升到一定的程度，以至于零首付、用“超优惠利率”支付贷款的房子都超过了许多美国人的购买能力时，房屋销售开始萎靡不振了。我当时写道，房市泡沫开始破裂。

但房价还是上升了一段时间。这是意料之中的事。股票有每分钟都在变化的单一市场价，房屋却不是这样。房屋各不相同，而且卖方也明白，要等一段时间才能找到一个买家。所以，房价基本上是参照不久之前其他房屋的卖价确定的。除非卖方痛苦地明白，没有人会接受他们开出的价码，否则他们是不会降价的。在2005年之前，房价在一段较长的时期里年年大涨，于是卖房人在那一年认为这个趋势将会持续，所以房屋销售量虽然下降了，但房价仍继续上涨了一段时间。

但到了2006年春末，房市的虚弱无力开始变得明显起来。房价开始下跌，一开始比较慢，后来越来越快。根据广为使用的“凯斯－希勒房价指数”，到2007年第二季度，房价只从一年之前的顶点下降了约3％，而其后的一年里房价下跌了15％以上。当然，在佛罗里达州沿海地带等泡沫最严重的地区，房价降幅远大于15％。

虽然房价最开始只是逐渐下降，但次级贷款发放大潮所依赖的判断也逐渐站不住脚了。还记得吗，我在前面讲过，金融机构发放次级贷款的关键理由是，它们认为从贷款方的角度看，买房人是否真能按期偿付抵押贷款，其实是无关紧要的：只要房价持续上涨，买房人遇到付款困难时，只需要重新申请一份贷款就行，或者干脆卖掉房子，还清抵押贷款。但是，一旦房价开始下降而不是上涨，一旦房子变得不好卖，买房人的违约率就开始上升了。而且在这个时候，另一个可怕的现实又变得明显起来：抵押房屋被收回，不仅屋主的境遇变得很悲惨，对贷款方而言，也是十分不利的。要将收回的房屋重新放到市场上出售，是需要一段时间的，收回抵押房屋也要付法律费用，无人居住的房屋又常常会朽坏，由于这种种因素，将房屋从买房人手中收回的贷款方，通常只能得到原始贷款的一部分金额，例如一半金额。