房市泡沫破裂及其影响2

读者也许会问，既然这样，为什么不和当前的屋主达成一项贷款减免协议，从而避免收回抵押房屋的成本呢？第一，这么做也需要钱，需要人力。第二，大部分次级贷款并不是由那种会一直持有债权的银行发放的，而是由专门的贷款发放机构发放的，这些机构会很快将债权转卖给金融机构，而金融机构会将集中起来的抵押贷款切割成抵押债务债券，再卖给投资者。实际的贷款管理工作是由贷款服务机构操办的，而这些机构并没有资源来重新安排贷款的偿还，而且大多数也没有这样做的动力。还有一点：支撑次级贷款的金融工程十分复杂，经过这些金融工程的调整，抵押贷款还款的所有权分散在许多投资者手里，这些投资者的索取权有先有后，级别不一，所以想要达成任何形式的债务减免协议，都会遇到复杂的、难以逾越的法律障碍。

所以，贷款减免基本是不可行的，于是贷款方只能以高昂的代价收回抵押房屋了。而这意味着，一旦房市繁荣开始消退，由次级抵押贷款支持的证券就会变成非常糟糕的投资。

2007年初，次级贷款的问题开始变得明朗化，于是房市开始逆转了。还记得吗，抵押债务债券为不同份额设定了有先有后的索取顺序，较高级份额的所有人可以优先从抵押贷款还款中受偿，而级别较低的份额的持有人则只有在前者已经索取完毕之后，才能得到偿付。前一种份额被评级机构评为AAA级，后一种份额则没有这么高的评级。差不多在2007年2月的时候，大家开始明白，后一种份额有可能遭受严重损失，于是这些份额的售价猛然下跌。于是，整个次级贷款的发放基本上进行不下去了，因为既然没有人愿意购买级别较低的份额，将次级贷款打包出售的做法也就变得无法实行了，于是融资活动便停止了。没有了依靠次级贷款的买房人，房屋需求的一个重大源头消失了，从而使房市的低迷进一步加剧。

不过，投资者在很长时间里仍然相信，抵押债务债券的高级份额还是相当安全的。晚至2007年10月，以次级抵押贷款池为收益基础的AAA级份额的交易价，仍然接近于其面值。但最终，大家发现所有与住房有关的东西都是不安全的，包括那些高级份额，甚至那些信用评级良好、支付了很大比例首付的买房人得到的贷款。